Оценка квартиры для ипотеки

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы.

Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог.

Рекомендуемая статья: Ипотека от 1 процента в Сбербанке

Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:

  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Как должна происходить оценка недвижимости?

  • Первым делом необходимо выбрать оценщика, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. В настоящее время на рынке юридических услуг существует немало подобных компаний. Как правильно выбрать оценщика, мы рассмотрим позднее.
  • С оценочной компанией заключается договор об оказании услуг.
  • Предоставляются необходимые документы для предварительного изучения.
  • Назначается время и дата осмотра квартиры.
  • Приезжает эксперт и осматривает не только квартиру, но и само здание, а также прилегающую территорию.
  • Через определённое время заказчик получает заключение об оценочной стоимости.

Внимательно изучите полученный отчёт. Обычно он представляет собой документ, состоящий из нескольких десятков страниц (порядка сорока). Если на нём нет подписи и печати оценщика, то он будет недействительным. В отчёте обязательно должна быть рыночная и ликвидационная стоимость объекта. Правильно оформленное заключение будет действительным в течение шести месяцев.

Фото: https://pixabay.com/photos/books-college-cover-document-1845614/

Кредитная организация всегда скрупулёзно изучает отчёт, перепроверяя содержание и форму акта. Нередки случаи, когда отчёт отправляется на доработку.

В случае одобрения банком отчёта, сумма ипотеки корректируется в соответствии с рыночной стоимостью, указанной оценщиком.

Банк никогда не выдаст кредит на сумму, выше оценочной. Это для него слишком большой риск.

Действия оценщика при оценке недвижимости таковы.

Предварительное ознакомление с документами на квартиру

Для оценки важно сразу знать, сколько проживает людей в квартире, в каком году было построено здание, планировка, поэтажный план и другие данные, которые можно почерпнуть из предоставленных документов.
Осмотр помещения. Он может занимать всего пятнадцать минут, но за это время эксперт проверит соответствие по планам и схемам БТИ, сфотографирует все помещения с разных ракурсов.
Предварительный расчёт

Стоимость квартиры будет рассчитана сразу несколькими способами, чтобы исключить ошибки и погрешности.
Процедура корректировки. Будут учитываться все преимущества и недостатки данной жилплощади. Таким образом вычисляется реальная цена объекта.
Подготовка отчёта. В документе в обязательном порядке отображаются задействованные способы расчёта, полная информация об объекте, рыночные цены на аналогичные квартиры, выявленная стоимость жилья и её обоснования.

Все страницы отчёта должны быть пронумерованы, а сам документ прошит, скреплён подписью эксперта и печатью.

Для чего нужна оценка при ипотеке

Сначала следует дать понятие самой ипотеке. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный целевой заем на покупку недвижимости. В среднем он оформляется на 10–20 лет. Ставки по такому продукту значительно ниже, чем по потребительским займам.

Ключевая особенность ипотеки – наличие предмета залога. Именно для определения цены заложенного имущества и проводится оценка. От этой, на первый взгляд, формальной процедуры, зависит размер кредита, и, как следствие, перспектива заселения заемщика.

Многие клиенты воспринимают одобрение заявки на жилищный кредит как гарантию будущего успеха в получении ипотеки. Вся документация сдана, заявитель подвергается тщательной проверке на соответствие его финансовых возможностей запрошенной сумме. Однако на деле размер кредита может быть уменьшен как раз после оценки недвижимости. Оценочная стоимость жилища – ключевой фактор в определении суммы займа.

Оценка объекта недвижимости для Сбербанка и для других кредиторов интересна не просто так. Рыночная цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, не имеет для банка практически никакого значения. Финансовые учреждения заинтересованы именно в реальной стоимости недвижимого объекта, так как он становится предметом залога по займу.

Оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке имеет значение не только для банка, но и для самого заемщика. Если он не сможет выплачивать долг, он самостоятельно продаст квартиру по согласованию с финансовым учреждением и погасит кредит с полученной от отчуждения имущества суммы

Поэтому важно, чтобы размер займа соответствовал реальной стоимости жилища

В каждом городе действуют компании, проводящие такую экспертизу. Стоимость оказания этой услуги зависит от регионального деления. Оценка квартиры в СПб для ипотеки Сбербанка, а также в Москве и Московской области будет несколько дороже, чем в удаленных от центра регионах.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценку приобретаемой в ипотеку квартиры нужно проводить до того, как будет внесен задаток. Существует вероятность, что эксперт выявит факты, на основании которых банк откажет в оформлении кредита на выбранную недвижимость. Например, это может быть незаконная перепланировка. Еще один риск – стоимость в отчете будет низкой, и суммы кредита не хватит на покупку.

Список документов для оценки квартиры

Для проведения оценки независимому эксперту нужно предоставить пакет документов на объект, на основании которого будет проводиться анализ:

Если ипотека выдается на строящийся объект, понадобятся документы от застройщика. Точный список можно уточнить в компании, которая будет заниматься оценкой.

  • копии свидетельства о праве собственности;
  • выписка из государственного реестра с указанием наличия или отсутствия обременений;
  • документы, на основании которых возникло право собственности (договора купли-продажи, договор долевого участия, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • копии технического паспорта и поэтажного плана дома;
  • экспликация на встроенные помещения, полученная в БТИ, а также справка по форме 11А о состоянии здания.

Сбор информации об объекте

Процедура независимой оценки обязательно включает осмотр квартиры специалистом. На основании полученной информации он будет делать выводы о стоимости объекта. В качестве доказательств к отчету будут приложены фотографии.

Что  будет интересовать оценщика:

  • Технические характеристики здания. Год постройки, этажность, материал стен и перекрытий, наличие мусоропровода, видеонаблюдения в подъезде, общее состояние здания.
  • Состояние квартиры. На каком этаже расположена квартира, сколько комнат, износ коммуникаций, состояние санузла, вид из окна.

Расчет стоимости недвижимости

На этом этапе эксперт также оценивает район, в котором находится недвижимость. Средняя стоимость квадратного метра жилья, расположенного в центре, будет существенно выше, чем у аналогичной квартиры на окраине. Большую роль будет играть и инфраструктура, например близость метро, школы и детских садов.

Методы оценки могут быть разными:

В результате оценщик определяет рыночную цену, а с помощью специальных коэффициентов выводит ликвидационную стоимость, которую банк будет использовать для определения суммы кредита.

  • Сравнительный. Ликвидную стоимость определяют на основании цен на аналогичные объекты. Такой подход используется чаще всего, поскольку отражает текущее состояние рынка недвижимости.
  • Затратный. В этом случае за основу берутся расходы, необходимые для постройки аналогичного объекта, которые рассчитывает оценщик.
  • Доходный. Цена определяется из расчета дохода, который может получить собственник, сдавая квартиру в аренду.

Отчет об оценке недвижимости

В конце оценщик формирует отчет, который содержит следующие пункты:

  • общую информацию об объекте недвижимости;
  • описание задания на оценку;
  • сведения о заказчике и оценщике;
  • допущения и ограничительные условия, на которых основывается оценка;
  • федеральные и внутренние стандарты оценочной деятельности;
  • описание объекта с фотографиями;
  • анализ рынка недвижимости;
  • описание процесса оценки;
  • расчет рыночной и ликвидационной стоимости объекта;
  • копии документов, на основании которых проводилась оценка.

Отчет должен быть сшит и пронумерован. В обязательном порядке ставится печать оценщика. Результаты, представленные в отчете, считаются действительными в течение шести месяцев.

Процедура оценки

Каждый клиент банка должен знать, что обращаться к эксперту следует только в том случае, когда имущество уже выбрано и получено положительное решение. В рамках закона клиент сам может выбрать компанию.

На практике банки настоятельно рекомендует организации, с которыми у них заключены договорные отношения. Для этого они выдают список компаний, из которого просят сделать выбор.

Кто проводит

Устанавливает стоимость ипотечного жилья оценщик. Свою деятельность он осуществляет в рамках ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Изучив данный закон, становится ясно, что выполнять действия по оценке может как специализированная организация (ООО) так и индивидуальный предприниматель. Главное, чтобы у представителя данной инстанции был:

  • Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний. Как правило, это диплом о профессиональной подготовке от специализированного учебного заведения.
  • Членство в СРО.
  • Полиса обязательного страхования ГО.
  • Документ, подтверждающий стаж работы.

Как уже было сказано, клиент имеет право обратиться к любому оценщику. Однако на практике кредиторы заключают договора со многими и рекомендуют пользоваться их услугами. Таким образом, по состоянию на 2019 год у Сбербанка более 250 оценщиков партнеров, в то время как Тинькофф сотрудничает со всеми.

Процедура оценки

Следует отметить, что процедура оценки стоимости квартиры включает в себя несколько основных этапов. Рассмотрим каждый.

Процедура:

Выбор компании. Первое что потребуется сделать каждому клиенту, это выбрать компанию из представленного списка

Делая выбор стоит обратить внимание на стоимость оценочных работ и квалификацию специалиста.

Заключить договор. Это обязательная часть процедуры оценки

В договоре должны быть указаны сроки проведения оценки, реквизиты на которое поступает оплата и ответственность сторон. Документ составляется в двух идентичных экземплярах для каждой из сторон.

Дата осмотра. Как только оплата поступит, согласовывается дата осмотра имущества. В указанную дату клиент должен присутствовать в приобретаемой квартире.

Получение отчета. Это последняя часть процедуры, в результате которой клиент получает полноценный отчет. В нем указана итоговая стоимость приобретаемого имущества.

Следует отметить, что по итогам оценки клиент подписывает документ, что присутствовал во время осмотра.

Что касается сроков проведения осмотра, то на практике он делается спустя 1-2 дня после поступления денег. По итогам его проведения подготавливается отчет в течение 3-5 дней.

Документы от оценщика

Следует отметить, что отчет – это документ, который предоставляется согласно единым стандартам. В нем обязательно указывается:

  • Местоположение объекта;
  • Каким образом оно использовалось;
  • Состояние;
  • Стоимость на момент обращения;
  • Примерная цена, за которую можно продать имущество.

Дополнительно в отчете присутствуют фотографии имущества, в отношение которого подготовлена оценка. Все снимки качественные и помогают визуально познакомиться с объектом.

Все отчеты должны быть прошиты и пронумерованы. На последней странице обязательно ставится виза сотрудника, который ее готовил. В ней указывается общее количество листов документа. Нужно отметить, что хороший отчет состоит не менее чем из 40 страниц.

Стоимость процедуры оценки

Не секрет, что в большинстве случаев клиенты выбирают компанию исходя из стоимости их услуг. Каждый заемщик должен понимать, что стоимость работы в первую очередь зависит от того, в каком регионе будет проходить оценка.

К примеру, в Москве или Московской области потребуется заплатить за услуги специалиста от 3 000 до 5 000 руб. В Санкт-Петербурге такая опция будет стоить до 4 000 руб. В небольших городах такая плата не превышает 2000 руб.

Также не стоит забывать про такое понятие, как срочность. Для большинства клиентов отчет нужен еще вчера. В таком случае будете готовы оплатить несколько тысяч дополнительно, за скорость.

На вопрос, кто будет оплачивать услуги оценщика ответ простой. Кто заказывает услугу — тот и платит, а в данном случае заемщик. Если в оценке заинтересован кредитор и ставит это требование обязательно в условиях, то все расходы перекладываются на него. Как показывает практика, в большинстве случаях услуги оценщиков оплачивает именно финансовая компания.

Кому нужна оценка профессионала

Поскольку ипотека – это залоговый вид кредитования, то при его оформлении происходит оценка квартиры, которая выступает обеспечением. Поскольку самостоятельно определить цену квартиры не может ни кредитор, ни клиент, указанные стороны прибегают к помощи профессионала.

В результате этого можно сделать вывод, что оценка нужна как банку, так и клиенту. Для банка – это гарантии получения достоверных сведений. Для клиента – это возможность в дальнейшем продать имущество по рыночной цене.

В каких случаях оценка не требуется

Не секрет, что в любом правиле есть исключение. В результате этого есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры без проведения оценки. Для вашего удобства рассмотрим, в каких случаях она не требуется.

Когда она не требуется:

Покупка через ДомКлик Сбербанк предлагает своим клиентам выгодный кредит, который оформляется через сервис ДомКлик. Следует отметить, что это удобное приложение, благодаря которому можно быстро заполнить анкету, загрузить полный пакет документов и получить решение.Оценка квартиры не будет производиться, если стоимость приобретаемого имущества не превышает 20 млн рублей для Москвы и 5 млн рублей для иных населенных пунктов.Дополнительно банк выставляет такие условия, как количество этажей более трех, отсутствие деревянных перекрытий. Если указанные условия не выполнены, то получить ипотеку без оценки через ДомКлик не получится.
Есть отчет Финансовая компания активно сотрудничает со многими застройщиками. Если у них уже есть актуальный отчет, то клиент может получить ипотечный кредит без процедуры оценки

Важно учитывать, что отчет действует только в течение 6 месяцев.Также отчеты бывают у кредитора в том случае, когда перепродается квартира на вторичном рынке от партнера финансовой компании. Новостройка Поскольку квартира новая, то всю необходимую для себя информацию банк может получить у застройщика

Также следует учитывать тот факт, что банки стараются сотрудничать с застройщиками, благодаря чему получают сведения максимально быстро и достоверно.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
  • Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
  • Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
  • Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
  • Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
  • Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

  • Экологическая обстановка района;
  • Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
  • «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
  • Материалы, использованные при строительстве здания;
  • Количество этажей;
  • Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

  • Ее площадь,
  • Количество комнат,
  • Планировку,
  • Этаж, на котором находится квартира,
  • Состояние отделки и коммуникаций,
  • Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

  1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
  2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
  3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
  5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
  6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

  1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
  2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
  3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector